酒店收购之非盈利标的物报价

发布者：爱游戏体育平台app登录    发布时间： 2024-06-08 20:31:23

  对酒店行业来说，大多数酒店项目并非盈利项目。在中国，80%以上的酒店盈利不足的根本原因是财务成本高居不下。按照当下利率，正常酒店抵押贷款的成本约为5%左右，银行能将提供抵押贷款的总额一般会高于总资产评定估计金额的50%，按照比例，银行能提供的额度并不会对银行有什么风险。不过，为了获得更多的资金，举债人通过种种方式，抬高酒店资产的评估总额，从而获取更多的贷款资金。

  在我们遇到的一个案例中，某上海酒店项目，位于上海B类位置，具有一定的经营基础条件。该项目启动时，曾向银行申请抵押贷款，抵押期为5年，酒店总评估金额为15亿元。酒店实际建设成本约为11亿元，在运作后，酒店方成功获得银行7.8亿元抵押贷款，综合资金成本为每年5.5%，还本季付息。

  按照此推算，酒店每年所需支付的本金为7800万，所需支付的利息为4290万。酒店开业后，首年营业总额为9000万，GOP为3000万，但本息总额为1.2090亿。临近5年，贷款金额将至，业主通过转贷的方式希望获得同样的资金使用权。

  以上的案例，存在于很多酒店业主身上，这不是沧海一粟，而是漫山遍野。更倒霉的是，高资金成本导致酒店项目投资所需成本逐步的提升。最终，不盈利的结局自然而已，出售变成了业主最为急需的决定。

  当业主把所有对酒店的投资所需成本汇总以后，20亿的报价，已经包含了所有成本的基础上和略微盈余。

  业主的账算清楚了，但投资人的账却没有清楚。20亿的价格对于目前酒店的经营来说，可能足足需要50年（后期如有良好增长的情况下）才能收购成本，这个账任何投资人都不会买单。况且，这个账单中包含了原业主因为错误而产生的成本。

  在类同区域、类同规模、类同项目（特别需要提醒的是，作为酒店业主，很多时候会将酒店资产的价格与同区域的写字楼、住宅等进行价格对比并进行报价。如果投资人遇到这类酒店业主，建议您豪爽的丢下一句话“这么好的酒店，您自己留着吧”然后终止谈判。）的成交案例作对比，假如慢慢的出现无成交案例可以对比，可将信息扩大到同类城市作对比，比如：重庆与天津、成都与南京等同级别、同体量、同位置的资产作对比，通过对比，往往都能获得一个较为相近的价格范围。

  收益预测法则是另外一种很常用的法则，通过该酒店所处的位置和区域，对同规模、同体量、同价位的调研，制定一个较为合理的未来酒店收益预期，并根据该预期进行出价。此种方法通常比较难以获得业主方的认可。根本原因是，通常测算的价格较业主的理想价格偏差较大。

  另外一个原因是，即使双方达成以此办法来进行测算，但收益预测的标的物用途是否调整也将作为预测中不可忽视的问题。在北京翠宫饭店的项目出售中，报价26亿的价格，显然从酒店用途的测算中是很难接有任何回报的。

  在国内，商场、写字楼、酒店几个大规模项目中，酒店类物业收益最低（在美国，酒店是几个商业种类中收益最高的项目），那么，对于未来用什么样类型的用途来测算价格，这个基础条件必须得到共识。假如业主希望能以改造后的写字楼为参照来测算当下的酒店资产价格，投资方恐怕很难接受这样的条件。另外，酒店改为写字楼的用途，显然并不是很容易能轻松实现的事。

  在成交案例中，我们也遇到原为酒店，但业主方可以承诺将酒店调整为写字楼用途（酒店该写字楼用途有助于收益提高的情况只会在大型或者经济较为发达城市出现），并要求资产溢价，投资人对待该事情的看法通常是可接受的。

  在美国，另外一种方法也非常容易做相关操作。当酒店标的在亏损状态时，重组小组将会对标的进行研究，研究亏损的来源，比如是客房部分亏损还是餐饮部分亏损。将亏损部分进行重组，将盈利部分进行评测，最终形成了一个亏损的部分和盈利的部分。盈利部分按照市场较为任何的办法来进行估价，亏损的部分则按照重建法则进行估价。

  这种方式对金融的支持政策要求较为严格，可能会涉及到债务以及亏损部分的资产重组。我国虽然当下还不能这么操作。但在酒店范围内进行一些非金融类的操作是行得通的。

  在我们遇到的案例中的实例，将亏损的餐饮部分，进行市场公开出租，并获取了比较公允的市场承租价格，根据此价格和出租回报率折算后，餐饮营业区域的价格按照年租金的15倍进行核价。并得到了双方的认可。

  在国有体系里，过多的看重土地本身的价值致使酒店资产往往过高。在北京W酒店的出售案例中，显然，我们正真看到了高于常规的价格，其中，也包含了业主方因建设该酒店所造成的错误投资，这些投资被计入成本，向投资人出售。反过来说，投资人要为原业主所犯的错误买单。

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