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超高的性价比存量酒店改造方案剖析丨对线

发布者：ayx爱游戏app登录入口发布时间： 2024-12-10 08:42:33

丁晓宇：如果用两个关键词浓缩一下自己从业酒店这么多年的经历，你会用哪两个关键词？

第一个关键词——变化。在我进入酒店行业之初，中国酒店行业还处于“从0到1”的起步阶段。现在，本土酒店行业已步入了相对成熟的新发展周期，例如品牌完成了从经济型到奢华酒店的全覆盖。在此期间，我自己也经历了从业务线到职能线的转变，现在负责柏曼品牌的发展。

第二个关键词——不变。在二十多年的连锁服务行业从业过程中，我发现之所以一些集团能成为泛连锁服务行业中的头部力量，因为他们坚持以客户导向为发展核心。必须要格外注意的是，此处的客户既包括了B端客户，还有C端客户。

第二个是做到位。在一些酒店品牌的发展中，战略判断是没问题的，但是在落地之后发现不尽人意。因此，品牌CEO需要抓关键点，聚焦现有的资源，并严抓执行，确保落地到位。

丁晓宇：当下的酒店投资市场跌宕起伏，之前有投资人说“现在就是最好的一年”，你认为投资人进行酒店投资应该看什么？

所以，我们常常说，酒店经营和投资都已经从以前大刀阔斧式步入了精细化阶段。

丁晓宇：据次方点评采集的酒店样本，2023年新开业门店预计平均投资回报周期约为5.1年。您负责的柏曼酒店品牌在投资回报上的目标是“全部门店平均3年回本”，与另外的品牌的投资逻辑和差异是什么？

首先要提一句，3年回本是柏曼的发展目标。自从2022年柏曼酒店3.0版本上线以来，这两年我们也在聚焦新版本的发展。从目前的经营数据分析来看，这一批门店平均3年实现投资回报是已经初步达成了的。

因为柏曼酒店做的是存量改造，是在原有酒店上做加法。一方面，投资人是在原有酒店上二次投入，若无法实现快速回报，那么他们在算账之后也会谨慎考虑。另一方面，存量酒店的剩余租约合同期间较短，需要品牌在更短时间内向投资人展现成效。

丁晓宇：“售价倒推成本”如何在满足投资人诉求与满足那群消费的人需求间平衡取舍？

但是，消费者是不能接受这种成本转移式的连年涨价，对于酒店投资而言也不是一种健康的发展。同时，酒店需求市场是波动不定的，这就会给酒店投资带来更多的不确定性。

首先，保证投资端的满意度。在消费的人体验不能下降的前提下，做好投资所需成本的把控。一旦投资人开始“复购”了，那就证明投资人对品牌的投资性价比是可接受的。

在投资成本把控好之后，给到消费的人高质价比的住宿产品与体验，形成良性循环，最终实现让大众出行者花更少的钱住更好一点。

目前柏曼酒店在营加筹建大约有700家酒店，分布于全国各地，其中广东、广西、湖北以及山东四省项目数量较多。

什么样的酒店需要改造？在走访了大量存量酒店之后，我们得知单体存量酒店存在两个主要问题。

我们将改造条目内容拆解成必备项、核心体验项和增值项，共计130个项目。这些改造条目我们都是有经营数据印证的。例如，在13项增值项中包括了门脸雨棚。因为在我们的经营案例中，数据告诉我们门脸雨棚会让我们消费者体验更好，有助于推动酒店盈收增长。

因为想要做到三年回本，就需要将单房投资所需成本控制在年单房利润和的±10%以内。当酒店的物业租金、经营成本和酒店店长能力达到中等水准，那3年回本就不再是难题。

根据不一样的区域市场的消费者痛点，以及投资人遇到的问题，最终我们会将建议改造点全部罗列出来，同时计算出不同项目的改造成本、盈收提升效果以及回报年限等，实现更精细化的投资回报测算，生成一张项目评估表，进一步保障整个这一个项目的投资回报率可控。

柏曼3.0的标准产品模型测算单房包含公区是9.71万元，实际首批落地平均是9.3万元。而且我们经过多方收集反馈，改造后的存量酒店产品要达到柏曼标准产品80%的相似度，

结合目前现有的案例来看，在不动隐蔽工程和土建的前提下，部分存量酒店单房改造成本仅需花费4-5万元，改造效果达到柏曼标准产品的80%，就能实现客户体验差距不大。不过，存量酒店改造的投入和回报不是绝对数，而是应该要依据产品基地和商圈客群及其可接受的房价天花板共同决定的。

2023年，这家酒店盈收将近2000万元，利润将近1000万元，所以投资人在不到2年的时间内就回本了。

二是这家酒店已经经营了很多年，尽管原本的硬件基地和用料都很不错，但是产品风格和功能设置已经难以满足新一代消费需求。除了格局没动之外，别的部分都做了改造，比如客房全部家具更换等。

从品牌的方面出发，我们也会尽量利旧。比如一些酒店中使用的原木地板和大理石，只要颜色风格大致符合柏曼需求的话，我们就会保留，因为这些本身对客户体验一致性没有过大的影响。

丁晓宇：存量改造后，运营是关键，柏曼品牌会提供怎样的体系化支持来助力改造门店在运营阶段提升业绩？

柏曼会为酒店提供一系列的支持，包括会议营销和内容营销支持、不同高流量场景的品牌推广以及门店人员结构支持等。

当然，投资人不仅要关注前期的获客拓展，还要在运营上多花精力。因为维护老客总是比比拓新这个板块的成本要稍微低一点的。

丁晓宇：柏曼的每个项目都要精准评价和精准评测，目前柏曼团队里面能支持每年多少量去做这样精准的评判？

柏曼现在设有专门的工程设计部，配了专职项目踏勘，目前一个月去项目踏勘的数量近百个。当然，一些大体量项目，我也会一同参与现场勘探。至于团队体量，有多少项目量就取决于配多少人而已。

首先要搞清楚，酒店是客人住，要考虑酒店商圈内的客源喜好。其次要多渠道获取流量，最后就是重视酒店的内部运营管理。

我觉得柏曼保持初心，持续精进存量酒店改造能力。同时，我也建议同行们可以建设改造能力。因为目前国内绝大多数经济型和泛中端酒店项目，都是租赁物业，在常规租期内基本都会面临一次改造升级，需求是广泛存在的。

但是维护好产品，维护好客群，这是永恒不变的事情。未来的话，我们大家都希望一起砥砺前行的，达成共识，与更多存量酒店携手打开更亮眼的酒店投资新篇章！